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02/10/2014 - MinutesCI T Y O F T I G A R D Fi e l d s  Up d a t e Pr o j e c t ,  Pa r t n e r s ,  an d  Pr o c e s s . CI T Y O F T I G A R D Pr o j e c t :  42  ac r e s  on  th e  co r n e r  of  Wa l l  an d  Hu n z i k e r  St r e e t s Co l l a b o r a t i o n  be t w e e n  Ci t y  of  Ti g a r d  an d  pr i v a t e  se c t o r  partners  to  su c c e s s f u l l y  de v e l o p  a la r g e  an d  we l l  lo c a t e d ,  bu t  ph y s i c a l l y   ch a l l e n g i n g  si t e . Re l e v a n t  Is s u e s • Ma x i m i z i n g  em p l o y m e n t  po t e n t i a l . • In f r a s t r u c t u r e  th a t  su p p o r t s  co n n e c t i v i t y . • Ma r k e t  de m a n d  an d  su p p l y . • Ma r k e t a b i l i t y  of  si t e . • Va l u e  of  si t e  to  se l l e r  an d  bu y e r . • De v e l o p m e n t  co s t s . CI T Y O F T I G A R D Pa r t n e r s : Pu b l i c  & pr i v a t e  se c t o r  pr o f e s s i o n a l s  wi t h  lo c a l   kn o w l e d g e . In t e r e s t e d  de v e l o p e r s ,  a mo t i v a t e d  la n d  ow n e r ,  an d  a willing  mu n i c i p a l  pa r t n e r . Wh o ’ s  at  th e  ta b l e ? • Ci t y  of  Ti g a r d • Fi e l d s  Tr u s t • No r r i s  Bi g g s  & Si m p s o n • Pa c T r u s t • Mc K e n z i e CI T Y O F T I G A R D Pr o c e s s :  Th i s  is  th e  be g i n n i n g . Th r o u g h  tw o  co l l a b o r a t i v e  me e t i n g s  in  Ja n u a r y  we ’ v e  explored  wh a t  th e  “h i g h e s t  an d  be s t  us e ”  an d  th e  “r i g h t  mi x  of  uses” for  th e  si t e  me a n s  fo r  ea c h  st a k e h o l d e r . Ne x t  St e p s ? • Up d a t e  to  Co u n c i l • Co n c e p t  re f i n e m e n t • La n d  us e  pr o c e s s • Sa l e  of  Si t e • De v e l o p m e n t CI T Y O F T I G A R D Fi e l d s  Up d a t e Fi n d i n g s :  De v e l o p m e n t  An a l y s i s   an d  Op p o r t u n i t y  St u d y FI E L D S P R O P E R T Y DE V E L O P M E N T A N A L Y S I S A N D OP P O R T U N I T Y S T U D Y February 6, 2014 Fi e l d s T r u s t Fe b r u a r y 6 , 2 0 1 4 4 I. 1 S I T E I N F O R M A T I O N Si z e : 42 . 5 a c r e s Lo c a t i o n : Ju s t s o u t h o f 2 1 7 a n d w e s t o f SW 7 2 n d A v e n u e e x i t Zo n i n g : I- P , C - P , a n d R - 3 . 5 Co m p P l a n D e s i g n a t i o n : IL , C P , a n d L St r e e t F r o n t a g e : A p p r o x . 3 4 5 ’ a l o n g SW H u n z i k e r R o a d , c o n t a i n s p r i v a t e st r e e t ( S W W a l l S t r e e t ) o n w e s t s i d e To p o g r a p h y : 4 –5 % s l o p e o n w e s t e r n si d e , 1 0 – 1 2 % o n e a s t e r n s i d e Ex i s t i n g F e a t u r e s : R e m a i n i n g r o w o f tr e e s o n e a s t e r n p r o p e r t y l i n e ; u n u s e d ra i l s p u r a l o n g ( p r i v a t e ) S W W a l l S t r e e t We t l a n d s : Lo w - q u a l i t y w e t l a n d a r e a ne a r n o r t h w e s t c o r n e r ( C l e a n W a t e r Se r v i c e s V e g e t a t e d C o r r i d o r ) I- P I- P C-P R-3.5 N Site and Surrounding Properties 9 Fields Property Development Analysis 2130474.01 II . 1 D E V E L O P M E N T C O N S T R A I N T S enter Drive SW Hunziker RoadSW Wall Street SW Varns Street Ra i l S p u r Lo w - G r a d e W e t l a n d ( C l e a n W a t e r S e r v i c e s - de s i g n a t e d V e g e t a t e d C o r r i d o r ) SL O P E 0 - 6 % 6. 1 - 1 0 % 10 . 1 - ? % Ex i s t i n g C o n d i t i o n s a n d T o p o g r a p h y SW Wall Street S i g n i f i c a n t g r a d e c h a n g e s SW WaRail spur N Vegetated Corridor Lo w D e n s i t y H o u s i n g ( R - 3 . 5 ) Existing Industrial UsesSite, Surrounding Properties, and Slope 1. S l o p e a n d c o n f i g u r a t i o n o f m a j o r i t y o f s i t e no t s u i t a b l e f o r ma r k e t - s c a l e d e v e l o p m e n t a l l o w e d u n d e r c u r r e n t I - P z o n i n g (e . g . 2 0 0 ’ w i d e / d e e p o r l a r g e r i n d u s t r i a l / e m p l o y m e n t u s e bu i l d i n g s ) 2 . S l o p e o f S W H u n z i k e r R o a d n o t a d e q u a t e f o r t r u c k a c c e s s on n o r t h s i d e o f s i t e ( t o s u p p o r t a l l o w e d u s e s u n d e r c u r r e n t I- P z o n i n g ) ; e x i s t i n g g r a d e i s : 1 0 % , r e c o m m e n d e d g r a d e i s : 4 –5% ) 3. T r a n s p o r t a t i o n S y s t e m P l a n ( T S P ) d e s i g n a t i o n a n d w i d t h of S W W a l l S t r e e t ( p r i v a t e ) be t w e e n a d j a c e n t d e v e l o p m e n t an d r a i l s p u r n o t w i d e e n o u g h f o r C i t y C o l l e c t o r s t a n d a r d s (S W W a l l S t r e e t d e s i g n a t e d a s f u t u r e C o l l e c t o r o n C i t y ’ s TS P ) Pr i m a r y I s s u e s Th e p r o p e r t y h a s b e e n o n t h e m a r k e t f o r s e v e r a l y e a r s w i t h m u c h i n t e r e s t f r o m t h e d e v e l o p m e n t c o m m u n i t y ; h o w e v e r , d e v e l o p m e n t h as thus far been unfeasible. The general location is desirable only for a l i m i t e d s e t o f u s e s , a n d t h e r e a r e s i g n i f i c a n t t o p o g r a p h i c a l c h a l l e n g e s w i t h t h e u s e s a l l o w e d u n d e r t h e c u r r e n t z o n i n g d e s i g n a t i o n o f I - P . Pr e v i o u s l y c o n s i d e r e d u s e s i n c l u d e a b u s b a r n f o r T i g a r d - T u a l a t i n S c h o o l D i s t r i c t , C i t y P u b l i c Wo r k s u s e , i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t, a n d m u l t i - f a m i l y r e s i d e n t i a l . 1. W e t l a n d a r e a i n f l a t t e s t p o r t i o n o f s i t e ( l o w q u a l i t y ) 2 . R e m a i n i n g t r e e s al o n g e a s t e r n p r o p e r t y l i n e ( b o t h p o s i t i v e an d n e g a t i v e f a c t o r ) 3. L i m i t e d a c c e s s t o s i t e f o r s o m e u s e s f r o m H w y 2 1 7 , S W 72 n d A v e n u e , a n d H w y 9 9 W o n e x i s t i n g r o a d s 4. P o s s i b l e N o i s e f r o m a d j a c e n t r a i l r o a d s w i t c h i n g y a r d c o u l d im p a c t p o s s i b l e u s e s d e p e n d i n g o n n e e d s Se c o n d a r y I s s u e s Fi e l d s T r u s t Fe b r u a r y 6 , 2 0 1 4 10 existing topography ex i s t i n g t o p o g r a p h y ex i s t i n g t o p o g r a p h y Pr i m a r y C o n s t r a i n t 1 : S l o p e a n d Co n f i g u r a t i o n / Z o n i n g Pr i m a r y C o n s t r a i n t 2 : S l o p e o f S W H u n z i k e r R o a d • F o r w e s t e r n p o r t i o n o f t h e s i t e ’ s c u r r e n t z o n i n g a n d C o m p r e h e n s i v e P l a n d e s i g n a t i o n (I L ) , w i t h t h e s i t e ’ s s l o p e a n d c o n f i g u r a t i o n , a l l o w e d u s e s s u c h a s s m a l l i n d u s t r i a l bu i l d i n g s ( 1 5 0 - 2 0 0 ’ w i d e ) w o u l d r e q u i r e a 2 0 –3 0 ’ h i g h r e t a i n i n g w a l l a n d / o r e x t e n s i v e gr a d i n g , w h i c h h a s b e e n f o u n d t o b e c o s t p r o h i b i t i v e f o r p r e v i o u s p o t e n t i a l b u y e r s • S m a l l e r b u i l d i n g s s u c h a s o f f i c e s w o u l d r e q u i r e p a r t i a l b a s e m e n t s a n d a s m a l l e r re t a i n i n g w a l l , o r m o r e e x t e n s i v e g r a d i n g w h i c h h a s b e e n f o u n d t o b e c o s t p r o h i b i t i v e fo r t h i s u s e • N a r r o w b u i l d i n g s s u c h a s m u l t i - f a m i l y r e s i d e n t i a l o r m i x e d - u s e b u i l d i n g s c o u l d b e b u i l t in t o t h e s l o p e w i t h s m a l l r e t a i n i n g w a l l r e q u i r e d ( h o w e v e r , c u r r e n t z o n i n g d o e s n o t su p p o r t h o u s i n g a s a n a l l o w e d u s e ) Example: Small industrial building (150-200’ wide)Example: Typical small offi ce (100’ wide)Example: Retail/Mixed-Use/Residential (50’ wide)Site on SW Hunziker Road Facing East • T h e m a j o r i t y o f t h e s l o p e a l o n g t h e p r o p e r t y f r o n t a g e o f S W H u n z i k e r R o a d ( o n l y pu b l i c s t r e e t f r o n t a g e ) i s a p p r o x i m a t e l y 1 0 % , w h i c h i s t o o s t e e p f o r t r u c k s s e r v i c i n g al l o w e d u s e s o n s i t e ( 4 –5 % i s t h e m a x i m u m p o s s i b l e ) • O p t i m u m v e h i c l e a c c e s s o f f o f S W H u n z i k e r R o a d i s a t S W W a l l S t r e e t ( c u r r e n t l y a pr i v a t e s t r e e t ) . H u n z i k e r R o a d i s s t e e p l y s l o p e d f o r m o s t o f t h e w h i c h h a s b e e n f o u n d to b e i n a d e q u a t e f o r t r u c k t u r n i n g r a d i u s a n d i s r e s t r i c t e d b y t h e e x i s t i n g r a i l s p u r Tech Center Drive SW H u n z i k e r R o a d SW W a l l S t r e e t SW Varns Street Ap p r o x i m a t e l o c a t i o n o f c r o s s s e c t i o n s 13 Fields Property Development Analysis 2130474.01 • L i g h t i n d u s t r i a l / s m a l l e r o f f i c e / f l e x ( 5 , 0 0 0 –7 , 5 0 0 S F t e n a n t s p a c e s w i t h i n l a r g e r b u i l d i n g f o o t p r i n t s ) . T y p i c a l l y n e e d 1 5 0 ’ d e e p x 2 5 0 ’ w i d e b u i l d i n g s w i t h 5 0 ’ t r u c k b a y s • M u l t i - f a m i l y r e s i d e n t i a l ( w o r k f o r c e t o m i d - r a n g e , w o u l d a l s o s u p p o r t a d j a c e n t i n d u s t r i al a n d e m p l o y m e n t u s e s ) . G o o d l o c a t i o n , s t r o n g m a r k e t d e m a n d Id e n t i f i e d H i g h M a r k e t D e m a n d i n t h e A r e a : II . 2 M A R K E T C O N T E X T • C l a s s A O f f i c e i n s u b u r b a n a r e a s ( e . g . : K r u s e W a y s c a l e a n d l o c a t i o n ) R e n t s h a v e n o t i n c r e a s e d s i g n i f i c a n t l y s i n c e t h e l a t e 1 9 9 0 ’ s , b u t c o n s t r u c t i o n c o s t s h a v e . • R e t a i l N o t c l o s e e n o u g h t o f r e e w a y i n t e r c h a n g e . O n l y s p e c i a l t y “ d e s t i n a t i o n ” b i g - b o x ( w i t h l i t t l e t o n o p e d e s t r i a n t r a f f i c ) m i g h t b e s u p p o r t e d , b u t s i t e i s t o o s l o p e d t o a c c o m m o d a t e i t . R e s t a u r a n t s (l o c a t i o n t o o f a r f r o m m a i n r o a d s , o t h e r r e t a i l ) • S p e c i a l t y R e c r e a t i o n ( e . g . f i t n e s s c e n t e r s – d e m a n d m o r e r e t a i l - c e n t e r e d a r e a s ) • “ L i v e / w o r k ” s p a c e s in s u b u r b a n a r e a s ( w i t h o u t c i t y c e n t e r c o - l o c a t i o n t o s e r v i c e s a n d t r a n s i t ) Id e n t i f i e d L o w M a r k e t D e m a n d i n t h e A r e a : Mu l t i - F a m i l y R e s i d e n t i a l E x a m p l e Light Industrial/Flex Example Th e m a r k e t s t r e n g t h o f p o t e n t i a l f u t u r e u s e s o f t h e F i e l d s P r o p e r t y w a s d i s c u s s e d a t t h e t w o w o r k s h o p s w i t h C i t y s t a f f , t h e o w n e r a n d l o c a l i n d u s t r y / d e v e l o p m e n t e x p e r t s ; t h e n e e d f o r a n d i n t e r e s t i n po t e n t i a l u s e s t h a t c a n b e s u p p o r t e d b y t h e c u r r e n t m a r k e t w a s i d e n t i f i e d b y l o c a l d e v e l o p e r s a n d r e a l e s t a t e b r o k e r s w i t h e x p e r i e n c e i n t h e T i g a r d a r e a a n d r e v i e w e d w i t h t h e w o r k s h o p t e a m i n o r d e r to fe a s i b l y d e v e l o p e m p l o y m e n t l a n d s o n t h e F i e l d s P r o p e r t y . Fi e l d s T r u s t Fe b r u a r y 6 , 2 0 1 4 16 II I . 2 D E V E L O P M E N T O P T I O N S SW Hunziker RoadSW Wall Street SW Tech Center Drive SW Varns StreetSW SWSW SW SWSWSWSWSWSW SWSWSWSWSWSWSWWSW SW SW SWSW WWSW SW SWSW SWSWSW SWSWSW SWWWWSWWWWSWSWSSWWWWWWSWSWSWSWSWSWSSHunHunHHunHunHunHunHunHunHunHunHunHunununHunHunHunHunHunHunHunHununnHunHunHunHununHunHunHunnnHunHunHunHunnHunnHunuunHunHununHunHunnnnHunHunHunHunHunHunununHunHuHuuuHHHHHHzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikzikkzikzikzikzikzikzikkzikzikkzikzikzzikzikzikkzikzikzikzikikzikzikkikzikzikiiziizziziizzzzzzzzzerer erererererer ererererreerererererererer errerer eerererererererrerer ereererrrrerereeeeeeeeRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoaRoRoaRoaRoaoaoaRoaRoaRoaoaoRoaRoaRoaRoaRoaaRoaoaoaRoaRoaRooRoRoRoRoRoRRRRddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddSWSWSW SW SWSW SW SW SWSW SWSWSW SWWWSWSW SWSW SW SWSWWSWSWSWWSWSWSW SWWSW SWSSW SWSWSWSSWSSWSWWSWSWSSWWSWWSWSWWWWWWWWWWW WalWalWalWalWalWalWalWalWalWaWalWalWalWalWalWalWalWalWWalWaWalWalWalWWalWWaWalWalalWaWWWalWalWWalWalalWalWalWalWalWalWalWalWalWalWalWWalWWalaalWWWWWWallWalWaWWaWWWaaWall Sl Sl Sl Sl Sl Sl SlSl Sl SlSl Sl Sl SlSl Sl SlSl Sl Sl SlSlSl Sl Sl SllSlSll Sl SllSlSSl Sl SlSlSlSllSlSl SSlSSllSlSlSllSlSSSSSSSSStretretretretretretretretretretretretrettretretretretretretretretretretretretretrettretretretretretrretretreeetretretreetreeeteteteteteteteteteteeeteteeteteteteeteteteteteteteeeeteteteeteeeteteteteetetttte SW SWSWSWSWSWSWSWSSSSSSTeccccTecTeccccTeccTecTeTeTh CCChCCCCChCCCChhentententententeeeeeeererererer er ererrerr rerer ererererrrerrrerrereeeeeeeeeeeeeeeeeeDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDririDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriDriiiDriDriDriiDriDriDriDriiDriDrDriDriDriDriDriDriDrDrDrDrDrDrrrDrDrDrrDrDrDrDrDrrDrrDrrDrrDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDvevevevevevevevevvevveveveveveveveeveeveveeveeveveeveeeeeveveeveeveveveveeveveveveveveveveveveveveeveveveveveveveveveeveveveeeevvvvvvvvvvvvv SW Varns StreettttttettettetttttteeeeeSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWWSWSWWSWSSWSSWSWSHuHuHunHuHunHunHuHunHunHunuHuHunHHuHunHunHunHHHzikzikzikzikzikzikzikiziikzikkzikzikeereereerereeeeeRoaRoRoaRoRoaRoaRoRoaRoaRRRoRoRodddddddddddddddSWSWWSWSWSWSWSWWSWSWSWWSWWSWSWSnHunHunHunHunHuHunHunHunHunHuHunHunHunHunHunHunnnunHunHnHuzikzikzikzikzikzikzizikizzizzkzikikerrrereeereereeRoaoRoRoaoaRoRoRRoRRoRddddddd Su b a r e a 1 : W e s t e r n S i d e ( L e a s t S l o p e d ) Su b a r e a 2 : E a s t e r n S i d e ( M o s t S l o p e d ) Si t e S u b a r e a s (a p p r o x i m a t e d i v i s i o n ) N Su b a r e a 1 Su b a r e a 2 Ap p r o x . 22 . 5 a c r e s Approx. 20 acres Su b a r e a 1 • S u b a r e a 1 c o n t a i n s s l o p e s c l o s e r t o t h e e l e v a - ti o n o f S W W a l l S t r e e t a n d c o u l d b e e a s i l y ac c e s s e d f r o m t h a t s t r e e t . T h i s p o r t i o n o f t h e si t e i s l e s s s t e e p l y s l o p e ( e x i s t i n g w e t l a n d wo u l d n e e d t o b e m i t i g a t e d a n d / o r a c c o m m o - da t e d ) • T h e S h a p e o f s u b a r e a 1 i s m o r e a p p r o p r i a t e t o ac c o m m o d a t e s m a l l i n d u s t r i a l b u i l d i n g s , f l e x / offi c e s , r e t a i l , o r o t h e r c o m m e r c i a l u s e a s c u r - re n t l y z o n e d ( I - P ) • A d d i t i o n a l a c c e s s c o u l d m a k e t h i s p o r t i o n o f th e s i t e m o r e f e a s i b l e f o r d e v e l o p m e n t i f S W Te c h C e n t e r D r i v e w a s e x t e n d e d w e s t a n d / o r a se c o n d a r y a c c e s s w a s a d d e d o f f o f S W H u n - zi k e r ( w o u l d b e s t e e p l y s l o p e d ) Su b a r e a 2 • S u b a r e a 2 h a s a s t e e p e r s l o p e ( 1 0 % + / - ) , w i t h no c u r r e n t a c c e s s o f f o f S W H u n z i k e r . T h i s p o r - ti o n o f t h e s i t e i s n o n - r e c t a n g u l a r s h a p e d a n d co n t a i n s a s i g n i f i c a n t n u m b e r o f e x i s t i n g t r e e s • A d d i t i o n a l a c c e s s c o u l d m a k e t h i s p o r t i o n o f th e s i t e m o r e f e a s i b l e f o r d e v e l o p m e n t i f S W Te c h C e n t e r D r i v e w a s e x t e n d e d w e s t a n d / o r a se c o n d a r y a c c e s s w a s a d d e d o f f o f S W H u n - zi k e r ( w o u l d b e s t e e p l y s l o p e d ) • S u b a r e a 2 d o e s n o t e a s i l y a c c o m m o d a t e in d u s t r i a l , l a r g e r o f f i c e , r e t a i l , o r o t h e r c o m - me r c i a l b u i l d i n g s d u e t o t o p o g r a p h y c o n - st r a i n t s a n d a c c e s s . S m a l l e r b u i l d i n g s w i t h l e s s in t e n s i v e a c c e s s n e e d s ( s u c h a s m u l t i - f a m i l y ho u s i n g a n d s m a l l s c a l e o f f i c e u s e s ) a r e b e t t e r su i t e d t o t h e s t e e p s l o p e s , s i g n i f i c a n t n u m b e r of t r e e s a n d s u r r o u n d i n g r e s i d e n t i a l u s e s . 17 Fields Property Development Analysis 2130474.01SW Hunziker RoadSW Wall Street SW Tech Center Drive SW Varns StreetWWWSW SWSWSWSWSWSWSWSWSSHHunHunnnHunHunHunnHHzikzikzikzikikikzzzzerer erer erereRoRoaRoaRRRdddd WW WSW WWWWSWWSWececTeTTTTh C hhtttentntnerrer ererereeDriDririDriDDDDDveevev SWSW SWSWSVarVarnsStrStStStSSeeteteeeeeSW SWW WalWal Sl SStretret Po t e n t i a l b u f f e r t o e x i s t i n g h o u s i n g MU E Z O N E I- P Z O N E 17 4 , 0 0 0 S F I n d u s t r i a l ( 4 3 , 5 0 0 S F B u i l d i n g s ) 40 , 0 0 0 S F F l e x / C o m m e r c i a l ( O n e 2 - s t o r y b u i l d i n g ) 32 4 , 0 0 0 S F M u l t i - F a m i l y R e s i d e n t i a l (2 7 , 0 0 0 S F B u i l d i n g s ) Tr u c k A c c e s s Ve h i c l e A c c e s s Ex i s t i n g a n d P o t e n t i a l Fu t u r e C o n n e c t i o n s fr o m P u b l i c S t r e e t s Po t e n t i a l B u i l d i n g s / U s e s ( A p p r o x . ) N Subarea 1 Su b a r e a 2 Approx. 22.5 acresApprox. 20 acres A H y p o t h e t i c a l M a r k e t a b l e , S i t e - A p p r o p r i a t e D e v e l o p m e n t C o n c e p t * • T h i s p o t e n t i a l s i t e p l a n a c c o m m o d a t e s a m i x o f em p l o y m e n t i n t e n s e f l e x / l i g h t i n d u s t r i a l b u i l d - in g s , o f f i c e u s e s , a n d m u l t i - f a m i l y r e s i d e n t i a l • S u b a r e a 1 c o u l d a c c o m m o d a t e s e v e r a l p o t e n - ti a l u s e s , b u t t h e h i g h d e m a n d f o r s m a l l i n d u s - tr i a l s p a c e s w a s d e t e r m i n e d t o b e t t e r m e e t t h e ma r k e t d e m a n d s a n d r e g i o n a l i n d u s t r i a l l a n d ne e d s • S u b a r e a 2 i s l e s s f l e x i b l e d u e t o c o n s t r a i n t s me n t i o n e d p r e v i o u s l y i n t h i s a n a l y s i s . T h i s ar e a w a s d e e m e d a p p r o p r i a t e f o r p r o v i d i n g ne e d e d h o u s i n g o r o t h e r s m a l l e r f o o t p r i n t us e s o n s t e e p e s t s l o p e a r e a s w i t h t h e i n t e n t o f pr e s e r v e a s m a n y m a t u r e t r e e s a r o u n d d e v e l o - me n t a s p o s s i b l e Ba s e d o n p r e v i o u s m a r k e t s t u d i e s a n d d e v e l o p - me n t o p t i o n s a v a i l a b l e o n t h e p r o p e r t y o v e r t h e pa s t f e w y e a r s , p a r t i c i p a n t s a t t h e t w o w o r k s h o p s he l d i n J a n u a r y 2 0 1 4 d e t e r m i n e d t h a t a h y p o t h e t i - ca l , m a r k e t a b l e p l a n i s n e e d e d t o d e t e r m i n e t h e ca p a c i t y o f t h e s u b a r e a s t o a c c o m m o d a t e t h e ma x i m u m a m o u n t o f e m p l o y m e n t l a n d s f o r t h e si t e g i v e n s i z e , s l o p e , l o c a t i o n , a n d c o n f i g u r a t i o n . Th i s c o n c e p t p l a n r e p r e s e n t s a h y p o t h e t i c a l , m a r - ke t a b l e d e v e l o p m e n t c o n c e p t s c h e m e . S p e c i f i c us e s a n d t e n a n t t y p e s h a v e n o t b e e n i d e n t i f i e d ; th e i n t e n t w a s t o i d e n t i f y t h e m o s t a p p r o p r i a t e zo n i n g a n d u s e d e s i g n a t i o n t h a t c o u l d b e s u p - po r t e d b y t h e d e v e l o p m e n t s e c t o r a n d w o u l d s u p - po r t t h e C i t y ’ s n e e d f o r m a i n t a i n i n g a n d i n c r e a s - in g e m p l o y m e n t l a n d s i n t h e d i s t r i c t . Note: This plan is not intended to be a proposed development plan for the site. It is intended to serve as an example of how the site could be developed to maximize employment and support residential uses in a way that would be feasible under current market conditions. Fi e l d s T r u s t Fe b r u a r y 6 , 2 0 1 4 18 SW Hunziker RoadSW Wall Street SW Tech Center Drive SW Varns StreetSW Wall Street SW Varns Street ( C i t y ) E x t e n d S W T e c h C e n t e r D r i v e ( L o c a l I n d u s t r i a l / C o m m e r c i a l S t r e e t ) Add traffic signal?Improve SW Wall Street Off-site traffic improvements? Pu b l i c S t r e e t I m p r o v e m e n t s R e q u i r e d Of f - S i t e I m p r o v e m e n t ( R e q u i r e s a d j a c e n t p r o p e r t y ow n e r c o o p e r a t i o n ) Po t e n t i a l F u t u r e O f f - S i t e I m p r o v e m e n t s Tr a n s p o r t a t i o n I m r p o v e m e n t s Ci t y s u p p o r t - wo r k w i t h a d j a c e n t pr o p e r t y o w n e r t o d e d i c a t e N Subarea 1 Su b a r e a 2 Approx. 22 . 5 a c r e s Approx. 20 acres Pu b l i c I m p r o v e m e n t s I d e n t i f i e d t o S u p p o r t M a x i m u m P o t e n t i a l D e v e l o p m e n t C o n c e p t AS S U M P T I O N S : • S u b a r e a 1 c a n b e a c c e s s e d f r o m S W W a l l St r e e t ( c u r r e n t l y p r i v a t e , u n i m p r o v e d ) • S u b a r e a 2 c a n b e a c c e s s e d f r o m S W H u n z i k e r Ro a d a t t o p o f h i l l ( a u t o a c c e s s o n l y ) a n d f r o m a p o t e n t i a l f u t u r e c o n n e c t i o n a l o n g S W T e c h Ce n t e r D r i v e a t t h e s o u t h e r n p r o p e r t y NE C E S S A R Y I M P R O V E M E N T S : • C o n n e c t S W T e c h C e n t e r D r i v e a t t h e s o u t h - ea s t c o r n e r o f t h e s i t e t o S W W a l l S t r e e t ( m a k e SW W a l l S t r e e t p u b l i c ) . C a n n o t b e d o n e i n c u r - re n t c o n f i g u r a t i o n ; o p t i o n s i n c l u d e : • S W W a l l S t r e e t c h a n g e d t o L o c a l I n d u s - tr i a l / C o m m e r c i a l t o m a t c h S W T e c h C e n t e r Dr i v e • R e m o v e r a i l s p u r , i n s t a l l s t a n d a r d M i n o r Co l l e c t o r s t r e e t i m p r o v e m e n t s • P o t e n t i a l n e e d t o i n s t a l l t r a f f i c s i g n a l a t S W Wa l l S t r e e t / S W H u n z i k e r PO T E N T I A L O F F - S I T E I M P R O V E M E N T S : • I m p r o v e i n t e r s e c t i o n s o f S W H u n z i k e r R o a d an d S W 7 2 n d A v e n u e / S W H u n z i k e r R o a d / S W Ha l l B o u l e v a r d • P e d e s t r i a n / b i k e c o n n e c t i o n o v e r t r a c k s v i a pe d / b i k e b r i d g e t o p u b l i c o p e n s p a c e t o t h e so u t h 19 Fields Property Development Analysis 2130474.01SW Hunziker RoadSW Wall Street SW Tech Center Drive SW Varns Street I- P Z o n i n g ( A p p r o x . 2 0 A c r e s ) MU E Z o n i n g ( A p p r o x . 2 2 . 5 a c r e s ) Pr o p o s e d Z o n i n g / U s e s N Subarea 1 Su b a r e a 2 Approx. 22.5 acresApprox. 20 acres Po t e n t i a l Z o n i n g C o n d u c i v e t o M a r k e t a b l e D e v e l o p m e n t C o n c e p t • T h e s i t e c u r r e n t l y i s z o n e d a m i x o f I - P , C - P , an d R - 3 . 5 M o s t o f t h e s i t e i s z o n e d I - P ; r e s i - de n t i a l u s e s n o t a l l o w e d . T h e p r o p o s e d m a r - ke t a b l e s c h e m e i n c l u d e s r e z o n i n g a p o r t i o n o f th e s i t e t o r e f l e c t m a r k e t c o n d i t i o n s a n d l a n d su i t a b i l i t y . P o s s i b l e u s e s i n c l u d e w o r k - f o r c e ho u s i n g o n t h e s t e e p e s t p o r t i o n o f t h e s i t e t o su p p o r t e m p l o y m e n t l a n d s . • • Z o n i n g t h a t w o u l d a c c o m m o d a t e t h e p r o - po s e d m a r k e t a b l e d e v e l o p m e n t c o n c e p t in c l u d e : • S u b a r e a 1 : R e m a i n I - P • S u b a r e a 2 : R e m a i n e m p l o y m e n t - f o c u s e d la n d , b u t a l l o w r e s i d e n t i a l t h r o u g h M U E z o n - in g . II I . 3 Z O N I N G O P T I O N S Th e f o l l o w i n g e p r e s e n t s t h e f i n d i n g s o f t w o w o r k s h o p s h e l d i n J a n u a r y 2 0 1 4 , a n d i n c l u d e s r e c o mm e n d e d z o n i n g o p t i o n s t o a c h i e v e t h e h i g h e s t a n d b e s t u s e o f t he entire Fields Property FI E SW Me t r o So u r c Ge o NA D 8 3 La m b e LE G E N D Si t e Zo n i n g D i s t r i c t C- G C- P I- H I- L I- P MU - C B D MU E R- 1 2 R- 2 5 R- 3 . 5 R- 4 . 5 R-7 SI T E 21 Fields Property Development Analysis 2130474.01 II I . 4 D E V E L O P M E N T E C O N O M I C S / F E A S I B I L I T Y EX H I B I T A be l o w o u t l i n e s t h e s i t e c o n d i t i o n s a s th e y e x i s t t o d a y i n s e c t i o n . U n d e v e l o p e d . EX H I B I T B il l u s t r a t e s a s e c t i o n t h r o u g h t h e s i t e hi g h l i g h t i n g t h e m a x i m u m d e v e l o p m e n t p o t e n - ti a l f o r t h e s i t e w i t h t h e s i t e ’ s c u r r e n t z o n i n g ( I - P ) . Wi t h t h e c u r r e n t z o n i n g a n d m a r k e t c o n d i t i o n s , ap p r o x i m a t e l y 2 0 a c r e s c o u l d b e d e v e l o p e d w i t h a t o t a l b u i l d o u t o f a p p r o x i m a t e l y 1 7 5 , 0 0 0 s f . T h e to t a l s i t e c o v e r a g e w o u l d b e a m a x i m u m o f 2 0 % of t h e s i t e . T h e e s t i m a t e d c o s t o f d e v e l o p m e n t ex c l u d i n g l a n d c o s t s i s $ 2 2 , 1 0 0 , 0 0 0 ( $ 1 2 6 / s f ) in c l u d i n g n e c e s s a r y o f f - s i t e i m p r o v e m e n t s , n e c - es s a r y g r a d i n g , p e r m i t s a n d f e e s . T h e e x t r a o r - di n a r y c o s t s , d u e t o s i t e c o n s t r a i n t s , t h a t m u s t be a b s o r b e d b y t h i s d e v e l o p m e n t a r e b e t w e e n $2 , 6 0 0 , 0 0 0 a n d $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 . T h a t e q u a t e s t o an a d d i t i o n a l $ 1 2 - $ 1 5 / S F o f a d d i t i o n a l c o s t t h a t mu s t b e a d d e d o n t o t h e b u i l d i n g c o s t s , c r e a t i n g a d e v e l o p m e n t c o s t p r e m i u m o f 2 5 - 4 0 % . I n t h i s sc e n a r i o , a n d e v e n w i t h o u t t h e c o s t o f l a n d p u r - ch a s e , t h e p r o j e c t i s n o t f i n a n c i a l l y f e a s i b l e . ( R e f e r to t h e s e p a r a t e l y a t t a c h e d c o s t c o m p a r i s o n o f Bu s i n e s s P a r k D e v e l o p m e n t C o s t s ) . EX H I B I T C il l u s t r a t e s a s e c t i o n t h r o u g h t h e si t e h i g h l i g h t i n g t h e p r o p o s e d z o n e c h a n g e f o r ap p r o x i m a t e l y 2 2 a c r e s a s w e l l a s p o t e n t i a l d e v e l - op m e n t a s a l l o w e d i n t h e M U E z o n e . W i t h t h i s pr o p o s e d s c e n a r i o , d e v e l o p m e n t c o s t s a r e s h a r e d by f e a s i b l e d e v e l o p m e n t a c r o s s t h e f u l l e x t e n t of t h e s i t e , b r i n g i n g t h e e x t r a o r d i n a r y s i t e d e v e l - op m e n t c o s t s t o a p p r o x i m a t e l y $ 7 5 0 , 0 0 0 . T h e sa m e i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t i d e n t i f i e d i n E x h i b i t B c o u l d o c c u r ( 1 7 5 , 0 0 0 s f ) o n t h e 2 0 a c r e s o f I - P zo n e d p r o p e r t y , b u t a n a d d i t i o n a l 2 2 a c r e s o f M U E de v e l o p m e n t c o u l d o c c u r o n t h e e a s t e r n p o r t i o n of t h e s i t e , b r i n g i n g t h e e s t i m a t e d c o s t o f d e v e l - op m e n t i n l i n e w i t h m a r k e t d e m a n d s a n d c r e a t - in g a v i a b l e d e v e l o p m e n t s o l u t i o n t h a t w i l l b r i n g de v e l o p m e n t t o e m p l o y m e n t l a n d s i n t h e C i t y o f Ti g a r d . Ov e r t h e c o u r s e o f t h e p a s t f e w y e a r s , s e v e r a l d e v e l o p m e n t f e a s i b i l i t y s t u d i e s h a v e b e e n c o m p l e t e d b y d e v e l o p e r s l o o k i n g a t t h e property. Outlined below are highlights from various cost studies co m p l e t e d b y P a c T r u s t D e v e l o p m e n t . N o t e t h a t t h i s d a t a i s p r e l i m i n a r y a n d i s w a s d e v e l o p e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e d e v e l o p m e n t f e asibility with the site being developed as it currently is zoned (I- P) , a n d a l s o t o l o o k a t f e a s i b i l i t y w i t h a p p r o x i m a t e l y 5 0 % o f t h e s i t e b e i n g r e z o n e d t o M U E . T h e s e n u m b e r s a r e b a s e d o n c u r r e n t market values and are estimates only for purposes of determining de v e l o p m e n t f e a s i b i l i t y , r e t u r n o n i n v e s t m e n t , a n d e c o n o m i c v a l u e t o t h e C i t y o f T i g a r d . WŽƐƐŝďůĞdƌĞĞƵīĞƌR-3.5 Zone I- P Z o n e R-3.5 Zone I- P Z o n e dž ŝ Ɛ Ɵ Ŷ Ő  In d u s t r i a l Ƶ ŝ ů Ě ŝ Ŷ Ő džŝƐƟŶŐZĞƐŝĚĞŶƟĂů SW Wall Street property line property line 0’R-3.5 Zone I- P Z o n e dž ŝ Ɛ Ɵ Ŷ Ő  In d u s t r i a l Ƶ ŝ ů Ě ŝ Ŷ Ő džŝƐƟŶŐZĞƐŝĚĞŶƟĂů SW Wall Street property line property line 0’Slope > 10% Sl o p e < 1 0 % MUE-2Slope > 10% Sl o p e < 1 0 % dž ŝ Ɛ Ɵ Ŷ Ő  In d u s t r i a l Ƶ ŝ ů Ě ŝ Ŷ Ő džŝƐƟŶŐZĞƐŝĚĞŶƟĂů SW Wall Street property line dž Ś ŝ ď ŝ ƚ   ͗   dž ŝ Ɛ Ɵ Ŷ Ő  ^ ŝ ƚ Ğ   Ž Ŷ Ě ŝ Ɵ Ž Ŷ dž Ś ŝ ď ŝ ƚ   ͗  D Ă dž ŝ ŵ Ƶ ŵ   Ğ ǀ Ğ ů Ž Ɖ ŵ Ğ Ŷ ƚ  Ĩ Ž ƌ  / Ͳ W   Ž Ŷ Ğ  Ƶ Ɛ Ğ  ǁ ͬ Ž  ƌ Ğ nj Ž Ŷ Ğ Ͳ E K d  ĮŶĂŶĐŝĂůůLJǀŝĂďůĞ dž Ś ŝ ď ŝ ƚ   ͗  W Ž Ɛ Ɛ ŝ ď ů Ğ   Ğ ǀ Ğ ů Ž Ɖ ŵ Ğ Ŷ ƚ  Ĩ Ž ƌ  Ɖ ƌ Ž Ɖ Ğ ƌ ƚ LJ  ǁ ŝ ƚ Ś  Ɖ Ă ƌ Ɵ Ă ů  D h  Ͳ Ϯ  ZĞnjŽŶĞSlope > 10% Sl o p e < 1 0 % WŽƐƐŝďůĞdƌĞĞƵīĞƌR-3.5 Zone I-P Z one džŝƐƟŶŐ Indu s tr i al Ƶ ŝ ů Ě ŝ ŶŐ džŝƐƟŶŐZĞƐŝĚĞŶƟĂů SW Wall Street property line property line 0’R-3.5 Zone I-P Z one džŝƐƟŶŐ In du st ri al Ƶ ŝ ůĚŝ Ŷ Ő džŝƐƟŶŐZĞƐŝĚĞŶƟĂů SW Wall Street property line property line 0’Slope > 10% Sl op e < 1 0 % MUE-2 džŝƐƟŶŐ Indu s tr i al Ƶŝ ů Ě ŝ ŶŐ ZĞƐŝĚĞŶƟĂů SW Wall Street property line džŚŚŝďďŝƚ  ͗  dž ŝ Ɛ Ɵ Ŷ Ő  ^^ŝƚ Ğ   Ž Ŷ ĚĚŝƟ Ž Ŷ  džŚ ŝ ď ŝ ƚ   ͗  D Ă dž ŝ ŵ Ƶ ŵ   Ğ ǀ Ğ ů Ž Ɖ ŵ Ğ Ŷ ƚ  Ĩ Ž ƌ  / Ͳ W   Ž Ŷ Ğ  Ƶ Ɛ Ğ  ǁ ͬ Ž  ƌ Ğ nj Ž Ŷ Ğ Ͳ E K d  Į ŶĂŶĐŝĂůůLJǀŝĂďůĞ ƵƵ Slope > 10% Sl op e < 1 0 % property line 0’66’66’66’ Fi e l d s T r u s t Fe b r u a r y 6 , 2 0 1 4 22 II I . 5 N E E D S Hi g h e s t a n d B e s t U s e o f t h e P r o p e r t y ( b a s e d o n t h e m a r k e t , s i t e f e a t u r e s , a n d r e g i o n a l n e e d s ) : Pr i m a r y C o n s t r a i n t s : 1. S l o p e a n d c o n f i g u r a t i o n o f s i t e no t s u i t a b l e fo r m a r k e t - s c a l e i n d u s t r i a l / e m p l o y m e n t u s e s (a s m a j o r i t y o f s i t e i s c u r r e n t l y z o n e d ) 2 . S l o p e o f S W H u n z i k e r R o a d n o t a d e q u a t e f o r tr u c k a c c e s s o n n o r t h s i d e o f s i t e 3. T S P d e s i g n a t i o n a n d w i d t h o f S W W a l l S t r e e t (p r i v a t e ) be t w e e n a d j a c e n t b u i l d i n g s a n d r a i l sp u r n o t w i d e e n o u g h f o r C i t y C o l l e c t o r s t a n - da r d s ( S W W a l l S t r e e t d e s i g n a t e d a s f u t u r e Co l l e c t o r o n C i t y ’ s T S P ) 4. L i m i t e d F r e i g h t A c c e s s a n d C o n n e c t i v i t y Po s s i b l e S o l u t i o n s : 1. R e - z o n e a p o r t i o n o f t h e s i t e f o r l e s s i n t e n - si v e u s e that better accommodates smaller bu i l d i n g f o o t p r i n t s a n d s u r r o u n d i n g r e s i d e n t i a l us e s . 2 . R e - z o n e s i t e f o r m o r e a p p r o p r i a t e u s e a n d al l o w s e c o n d a r y s i t e a c c e s s a l o n g H u n z i k e r 3. R e - d e s i g n a t e S W W a l l S t r e e t to classifi cation wi t h n a r r o w e r s t a n d a r d 4. C o n n e c t S W W a l l S t r e e t t o S W T e c h C e n t e r Dr i v e Ho w c a n t h e o w n e r a n d d e v e l o p m e n t t e a m w o r k w i t h t h e C i t y t o d e ve l o p t h e F i e l d s P r o p e r t y s u c h t h a t e m p l o y m e n t l a n d s c a n b e cr e a t e d ? hi g h e s t a n d b e s t u s e : “ t h e r e a s o n a b l y p r o b a b l e a n d l e g a l u s e o f v a c a n t l a n d o r a n i m p r o v e d p r o p e r t y , w h i c h i s p h y s i c a l l y p o s s i b l e , a p p r o p r i a t e l y s u pported, fi nancially feasible, an d t h a t r e s u l t s i n t h e h i g h e s t v a l u e . ” — A p p r a i s a l I n s t i t u t e , Th e A p p r a i s a l o f R e a l E s t a t e 23 Fields Property Development Analysis 2130474.01 II I . 6 D E V E L O P M E N T C O M P A R I S O N C O S T S Pa c T r u s t D e v e l o p m e n t h a s s u c c e s s f u l l y d e v e l o p e d o v e r 1 0 , 0 0 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f i n d u s t r i a l a n d f l e x / o f f i c e s p a c e , w i t h m o s t o f t h a t h a p p e n i n g i n a n d a r o u n d t h e W i l l a m e t t e V a l l e y a r e a . I n a n e f f ort to r e a l i s t i c a l l y l o o k a t b u s i n e s s p a r k d e v e l o p m e n t c o s t s o f t h e F i e l d s P r o p e r t y i n c o m p a r i s o n t o o t h e r r e c e n t l y d e v e l o p e d p r o p e rties in the area, PacTrust has assisted the team with compiling actual de v e l o p m e n t c o s t s o f a r e c e n t l y c o m p l e t e d i n d u s t r i a l f l e x / o f f i c e p r o j e c t o f s i m i l a r s c a l e a n d d e n s i t y t o e s t i m a t e d d e v e l o p m e n t c o s t s o n t h e F i e l d s P r o p e r t y i n T i g a r d . Fi v e O a k s W e s t B u s i n e s s P a r k is l o c a t e d i n t h e hi g h - t e c h a r e a o f H i l l s b o r o , O r e g o n . C u r r e n t l y a 34 , 8 7 5 s q u a r e f o o t f l e x b u i l d i n g i s o p e r a t i o n a l a n d a p r e - l e a s e d 5 4 , 0 0 0 s q u a r e f o o t b u i l d i n g i s u n d e r co n s t r u c t i o n . T h e t o t a l d e v e l o p e d s q u a r e f o o t a g e is a p p r o x i m a t e l y 1 6 7 , 0 0 0 s q u a r e f e e t . FI V E O A K S W E S T B U S I N E S S PA R K , H I L L S B O R O , O R E G O N CO M P A R I S O N O F B U S I N E S S P A R K D E V E L O P M E N T C O S T S : FI V E O A K S W E S T B U S I N E S S P A R K V S . F I E L D S T R U S T P R O P E R T Y De v e l o p m e n t C o v e r a g e : (I n c l u d e s l a n d a r e a r e a d i l y a v a i l a b l e a n d ap p r o p r i a t e f o r d e v e l o p m e n t ) Fe e s a n d P e r m i t s : So i l s a n d E n v i r o n m e n t a l Ar c h i t e c t u r a l a n d E n g i n e e r i n g La n d s c a p e A r c h i t e c t u r e Su r v e y i n g Te s t i n g Fe e s a n d P e r m i t s To t a l : Co n s t r u c t i o n C o s t s : Off s i t e a n d S t r e e t s Si t e w o r k La n d s c a p e Ha r d C o n s t r u c t i o n Co n t i n g e n c y To t a l : Ca p i t a l i z e d I n t e r e s t : Te n a n t I m p r o v e m e n t s : Co s t P r i o r t o L a n d P u r c h a s e : Fi v e O a k s W e s t , B e a v e r t o n : 3 4 % C o v e r a g e Fe e s a n d P e r m i t s : $. 3 0 / s f $2 . 4 3 / s f $. 1 7 / s f $. 1 9 / s f $. 3 2 / s f $6 . 8 7 / s f $1 0 . 2 8 / s f Co n s t r u c t i o n C o s t s : $. 3 8 / s f $7 . 3 5 / s f $2 . 1 0 / s f $2 6 . 6 1 / s f $2 . 3 1 / s f $3 8 . 7 5 $1 . 1 6 / s f $1 1 . 7 5 / s f $6 1 . 9 4 Fi e l d s T r u s t P r o p e r t y , T i g a r d : 21% Coverage Fees and Permits:$.54/sf $2.87/sf $.39/sf $.16/sf $.35/sf $8.12/sf $12.43/sf Construction Costs:$5.77/sf $25.97/sf $4.68/sf $29.87/sf $8.26/sf $74.55 $2.61/sf $11.75/sf $101.34 Th e c o s t / s f o f b u i l d i n g d e v e l o p m e n t f o r t h e F i e l d s P r o p e r t y i s e s t i m a t e d t o b e 6 1 % mo r e t h a n a t y p i c a l b u s i n e s s p a r k d e v e l o p m e n t o f s i m i l a r s i z e a n d d e n s i t y . New Public Street needed Signifi cant slopes/grading Coverage Price Increases 10% vs 5%